13 gennaio 2013

Come gestire l'acquisizione di un immobile negli Stati Uniti


 
L'acquisizione di un immobile è per l'investitore straniero una tappa fondamentale per intraprendere una attività commerciale in territorio statunitense. Per compiere tale operazione, articolata e a volte complessa, è bene conoscere a fondo tutti i punti del processo di acquisto che, se mal interpretato e seguito, può far scaturire insidie e problematiche di varia natura che possono condizionare le scelte e le tappe future dell'investitore. La pratica e la legislazione, nell'ambito della compravendita immobiliare, variano dà Stato a Stato. Innanzitutto cominciamo col dire che chi possiede un immobile negli stati uniti è responsabile per le obbligazioni relative alla proprietà. Questo significa che i beni personali del proprietario, anche se non collegati alla proprietà, possono essere attaccati da tutti i creditori che vantano dei diritti sulla proprietà. Si evince che conviene acquistare un immobile tramite una società che, negli Stati Uniti, può essere anche costituita per l'occasione. La procedura di costituzione di una società è una pratica alquanto agevole, dai costi minimi. Quest'azione tutelerà i beni dell'investitore da responsabilità per eventuali perdite. Il capitale della nuova società costituita sarà diviso tra gli investitori che diventano i soci-azionisti. Per fini fiscali e contabili il valore del capitale della società equivarrà al valore dell'immobile acquisito. Fatta questa premessa sull'utilità di acquisire un immobile tramite una società, piuttosto che individualmente, vediamo punto per punto come si arriva alla fase “closing” cioè chiudere un contratto di compravendita immobiliare.

STEP 1: LA SCELTA DEL REALTOR
Trattasi della figura dell'agente immobiliare, contatto indispensabile per chi è alla ricerca di un immobile da acquistare. chiaramente è sempre preferibile scegliere un realtor in loco, che abbia quindi esperienza e familiarità con la zona interessata. Una lista di realtor professionisti e qualificati è consultabile presso la locale camera di commercio. Il realtor agisce come agente del venditore (seller) e deve possedere una licenza all'esercizio della professione, emessa dallo stato in cui opera. Il rapporto tra seller e realtor è sempre vincolato da un contratto tra le parti. Prima di contattare direttamente il realtor, è possibile informarsi, tramite pubblicazioni specializzate presenti in molte città usa, come The Multiple Listing Service (The MLS), circa le opportunità di vendita o affitto degli immobili presenti nel mercato. The MLS, che contiene gli annunci con la descrizione e il prezzo degli immobili in vendita, si trova in libera consultazione anche presso le stesse agenzie immobiliari, le quali, spesso, pubblicano e pubblicizzano annunci di opportunità di vendite immobiliari tramite pubblicazioni analoghe al MLS. In fase esplorativa il cliente può quindi richiedere queste pubblicazioni alle agenzie prima di decidere se fissare un appuntamento con un realtor e visitare qualche immobile.

STEP 2: L’ISPEZIONE DELL’IMMOBILE
E’ una fase molto delicata e alquanto determinante per scoprire eventuali anomalie o difetti dell'immobile dal punto di vista strutturale, anomalie di cui si dovrà tener conto nella fase contrattuale. In genere il realtor ha bisogno almeno di 24 ore per organizzare le visite agli immobili.

STEP 3: CONSULTAZIONE DI UN LEGALE SPECIALIZZATO
Questa azione è consigliabile, anche se non obbligatoria per l'acquisitore (buyer).Questo doppio check con l’avvocato ci consentirà di controllare se la parte legale-contrattuale allestita dal realtor è regolare e conforme alla prassi. La lista dei lawyer specializzati in compravendite immobiliari si ottiene sempre presso la locale camera di commercio.


STEP 4: L’INVESTIGAZIONE IMMOBILIARE
È una delle operazioni più importanti per finalizzare al meglio 1'acquisto, al riparo da sgradevoli sorprese. In genere l'investigazione consiste nella verifica del rapporto sul titolo immobiliare. I rapporti, redatti dalle compagnie di assicurazione dei titoli immobiliari, sono dei documenti ufficiali contenenti informazioni circa la proprietà oggetto di compravendita. Il rapporto sul titolo immobiliare rivela le generalità dell'attuale proprietario, dei proprietari precedenti e tutte le pendenze nei confronti della proprietà, non indica i diritti non registrati. Per meglio tutelarsi, è consuetudine assicurare tale rapporto tramite le stesse compagnie di assicurazione dei titoli. Il lawyer dovrà infine informare il buyer se, nello Stato in cui si intende acquistare l'immobile, esistano o meno limiti all'acquisto di immobili per un cittadino straniero. In certi Stati il cittadino straniero può detenere proprietà immobiliari per un tempo limitato di anni, dopodiché è obbligato a vendere la proprietà.

STEP 5: IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
Dopo l'ispezione, se interessati, si inoltra un'offerta scritta al seller e, se questi l'accetta, si crea un vincolo legale per la procedura di compravendita. Accordi verbali non hanno valore legale. In caso l'offerta venga accettata dal seller, il buyer dovrà depositare il 10% del prezzo offerto presso il realtor o un terzo concordato tra le parti (in genere un lawyer). Se il buyer ci ripensa e non firma il contratto perde l'anticipo. Il modulo del contratto può essere fornito dal realtor o da un lawyer. Un contratto deve contenere i seguenti dati: generalità di chi vende e chi acquista, prezzo di acquisto, descrizione tecnico legale e indirizzo dell'immobile, lista di eventuali beni accessori inclusi nella vendita (mobili, elettrodomestici, luci, ecc.), condizioni dell'immobile e dei beni accessori (ecco perché è importante un'attenta ispezione preliminare), l'evidenza del possesso di proprietà del seller. Un contratto di vendita redatto accuratamente garantisce all'acquirente il diritto di ricevere la proprietà nelle condizioni pattuite.

STEP 6: LE SPESE
Oltre alle spese per l'eventuale costituzione della società, il cui capitale sarà rappresentato dall'immobile acquisito, si pagano i costi legali per la transazione, i quali variano e dipendono dall'ammontare e dalla complessità dell'acquisto. Alcune città applicano la tassa sul trasferimento della proprietà a carico del buyer, altre a carico del seller (es. Chicago 7,5% a carico buyer; New York 5% a carico seller). Una spesa consigliabile per il cittadino straniero è senz'altro quella di stipulare un'assicurazione contro eventuali ipoteche o vincoli dell'immobile. Quando il seller è un investitore straniero si è soggetti alla FIRPTA, the Foreign Investment in Real Property Tax Act. Trattasi di una legge che prevede che il venditore straniero paghi una tassa sui guadagni di vendita. Siccome questa tassa si paga a posteriori, tramite la dichiarazione dei redditi, capita spesso che il cittadino straniero cessi le attività, venda gli immobili e lasci il territorio Usa evadendo detta tassa. Per evitare ciò, per legge, il buyer trattiene il l0% sul prezzo di acquisto, ammontare che a tempo debito sarà incamerato dall'erario Usa come tassa sui guadagni di vendita imposta al seller straniero.

STEP 7: CLOSING
La chiusura del contratto si ufficializza quando si esegue il pagamento dietro consegna del titolo legale della proprietà durante il corso di un incontro formale. Negli Usa, gli atti di compravendita immobiliare non prevedono la presenza del notaio, gestisce tutto il lawyer. Il notaio si limita solo ad autenticare le firme delle parti sui documenti legali.

CONCLUSIONI
Il contatto tra il mercato immobiliare statunitense e l'acquisitore straniero potrebbe non rivelarsi tra i più facili, se quest'ultimo non si cautela a dovere con tutte le precauzioni del caso. Il che significa considerare tutte le possibilità a disposizione per la contrattazione e la stipula di acquisizioni immobiliari, affidandosi fin dall'inizio a legali specializzati, che renderanno più semplici le procedure dell'intero processo d'acquisto, preservando il cliente da ogni futura problematica legale e fiscale. Con la dovuta assistenza f investitore straniero potrà effettuare un buon investimento immobiliare senza incappare in spiacevoli sorprese a posteriori.

Dal libro "Fare Business negli Usa" di Maurizio Dovigi.








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